В России планируется изменить подход к расселению аварийного жилья. Новации коснутся собственников квартир и комнат в сносимых домах: им придется либо софинансировать переселение, либо соглашаться на жизнь в съемной квартире.

Правительство РФ утвердило комплекс мер по разработке нового механизма расселения жилищного фонда, признанного аварийным после 1 января 2012 года. Основная цель изменений – повышение эффективности расходования бюджетных средств. Ради экономии предполагается с 2017 года всем гражданам, расселяемым из подлежащих сносу или реконструкции домов, больше не раздавать квартиры в собственность, а передавать на условиях социального или некоммерческого найма.

Несовершенный порядок

Напомним, что сегодня при расселении аварийного и ветхого жилищного фонда действует следующий порядок. Гражданам, проживающим в «развалюхах» по договорам социального найма, согласно статье 89 Жилищного кодекса РФ, предоставляется другое жилье. Требований к нему два: оно должно быть благоустроенным (по меркам данного населенного пункта) и по общей площади равно ранее занимаемому. Располагаться новая «крыша над головой» может в любой точке поселка или города. Проще говоря, жители коммунальных квартир в историческом центре Петербурга после расселения аварийного дома, как правило, оказываются тоже в коммуналке, но – на окраине.

Выбор у собственников квартир несколько шире (в соответствии со статьей 32 ЖК РФ). Государство может приобрести их недвижимость по выкупной цене, которая обычно ниже рыночной. Или предложить взамен квартиру или комнату – равноценную, но опять-таки на окраине. Напомним, что Петербург в последние годы для реализации своих жилищных программ строил или выкупал у застройщиков квартиры в Шушарах, в ЮЗПЧ.

Действующие принципы расселения несовершенны и вызывают справедливое недовольство участников программы. Сейчас, к примеру, в стадии расселения в Петербурге 116 многоквартирных домов, из них в настоящее время не переселены 1659 человек, 279 переезжают в судебном порядке.

Но главное – программы расселений ложатся бременем на федеральный и местные бюджеты. А это, по мнению чиновников, неправильно.

Сам себе застройщик

Сэкономить деньги бюджета предполагается за счет двух мероприятий. Первое – привлечение собственников квартир в расселяемых домах в качестве соинвесторов строительства нового жилища. «Запуская новую систему, мы оставляем за людьми право выбора способа расселения, воспитываем в них чувство ответственности за свою собственность. Эти механизмы будут постоянно действующими, независимо от срока признания дома аварийным», – утверждает заместитель главы Министерства строительства России Андрей Чибис.

Если разрабатываемые механизмы начнут действовать, собрание собственников сможет принять решение о сносе аварийного или ветхого дома за свой счет, привлечь инвестора, продать ему земельный участок и участвовать в строительстве нового дома. Естественно, за право остаться в любимом районе придется доплатить из собственного кармана.

Задумка вполне реализуема в спальных районах, где на месте хрущевок и брежневок можно построить высотку в 10-15 этажей. Перспектива продажи львиной доли квартир по рыночным ценам сделает такие проекты привлекательными для застройщиков. Правительство страны со своей стороны обещает разработать и запустить инструменты поддержки как инвесторов, так и жильцов сносимых домов, решивших стать дольщиками.

Сложнее будет обитателям аварийного фонда в центре Петербурга. Жесткий высотный регламент, высокая стоимость строительных работ в зоне исторической застройки вряд ли обеспечат инвестиционную притягательность таким проектам. На этот случай правительство предусмотрело возможность жильцам действовать без инвестора – создать жилищно-строительный кооператив и самим построить себе дом (однако можно предположить, что метры в таких новостройках окажутся «золотыми»). Министерство строительства РФ обещает направить осенью в Госдуму соответствующий законопроект, задача которого создать условия для развития строительства жилья некоммерческими объединениями граждан, в том числе – ЖСК.

Дифференцированный подход

Если собственникам квартир в аварийном доме описанная выше схема окажется не по карману или «развалюха» будет расположена на неликвидном участке, неинтересном инвесторам, им предложат сценарий номер два. Город больше не станет предлагать аналогичные квартиры в собственность даже в непопулярных районах. Он выделит из своего жилищного фонда квартиру, которую передаст переселенцу на условиях найма – либо социального, либо некоммерческого. «Социальный наем – это то жилье, которое предоставляется государством гражданам, стоящим в очереди на улучшение своих жилищных условий, бесплатно. Некоммерческий наем – это сдача квартир в аренду, от которой никто не получает прибыли. Ставка некоммерческого найма должна регулироваться властью. В отличие от него ставки коммерческого найма регулируются рынком», – поясняет заместитель генерального директора ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма» Юрий Сапронов.

Дифференциация по уровню доходов – второе из мероприятий, запланированных Кабинетом министров РФ для экономии бюджетных средств по программе расселения аварийного жилья. Пока трудно говорить о том, кто сможет претендовать на социальную аренду. Наверняка в список войдут малообеспеченные граждане, пенсионеры, многодетные семьи и некоторые иные социально незащищенные категории населения. Тем же, чей доход окажется выше определенного минимума, придется платить за аренду. Ставка аренды в городских «доходных домах» сейчас колеблется на уровне 50-80% рыночной в зависимости от региона.

Новый порядок должен начать действовать после 1 сентября 2017 года. До этой даты в России необходимо расселить 11,4 млн кв. м жилья, которое было признано аварийным до 1 января 2012 года.