О состоянии дел на рынке жилья, о том, почему не падают цены и о том, чего ожидать от квадратного метра, рассказывает эксперт программы "Форум Беларусь", заместитель директора агентства недвижимости "Твоя столица" Светлана Куделко.

14 тысяч однокомнатная квартира уже не будет стоить никогда

- 2011 год не стал каким-то исключительным в плане купли-продажи на вторичном рынке жилья. Спрос и предложение всегда были. Цены за квадратный метр были стабильные. Небольшая балансировка была: плюс-минус, скажем так. Сезонное небольшое повышение весной было, потом апрель принес нам перемены в экономической жизни, поэтому рынок немного замер. Какое-то время люди думали, что делать дальше. Была надежда на то, что цены все же снизятся, но этого не произошло. 2009 год, когда у нас был мировой кризис, привел цены на недвижимость к реальным. А до этого цены были очень раздутыми, поэтому в 2009 году, когда все случилось, они за полгода упали, достигнув дна. И остановились на 1 тысяче 250 долларах за "квадрат" - это средняя цена продажи квартир стандартных потребительских качеств.

- Можно ли утверждать, что 1 тысяча 250 долларов - это, как любят говорить экономисты, средневзвешенная цена?

- Да. Более того, она до сегодняшнего дня сохраняется. Приблизительно это - реальная средняя цена продажи квартир стандартных потребительских качеств.

- Это удивительно. Покупательская способность людей снижается, а цены на квартиры не изменились.

- Недвижимость - это серьезное вложение денег. Мы не оторваны от всей экономики не только белорусской, но и мировой. Разные процессы произошли, самое главное - инфляция. Цены не могут опуститься ниже, а 14 тысяч однокомнатная квартира уже не будет стоить никогда, потому что этого просто не может быть. Наши аналитики проанализировали: получается, что кризис 2009 года опустил цены максимально. Они на самом деле достигли дна, ниже которого уже никому продавать квартиры не интересно. Рынок может просто замереть, просто перестать продавать.

Сейчас мы опять вернулись к этому дну. И все равно квартиры продаются, и цена не падает. Более того, первая неделя августа показала, что цена начала подниматься немного. У белорусов есть деньги, они готовы вкладывать в недвижимость. Периферия приезжает в Минск, чтобы купить квартиры для детей, которые поступили в университеты. Эта тенденция последних лет, в августе такое происходит. К тому же, россияне теперь имеют возможность покупать жилую недвижимость.

Не мы загибаем цены. Цены формируются объективными обстоятельствами

- Но доступность квартир в связи с экономическим кризисом для белорусов изменилась!

- Какая-то часть белорусов, разумеется, лишились возможности улучшить свои жилищные условия в связи с тем, что цена недвижимости определяется у нас пока в долларовом эквиваленте. Есть продавцы, которые хотят получить белорусские рубли, но все же иметь возможность конвертирования. А пока нет такой возможности - очень сложно решать вопрос.

- Действительно, август - самое горячее время на рынке недвижимости. Люди возвращаются из отпусков и привозят с собой свежие впечатления, новые проекты и мечты о лучшей жизни, студенты едут "ад родных ніў" в университетские города. Всем нужно где-то жить, и каждому хочется большего, чем он имеет…

- Нас иногда обвиняют клиенты: "Вы поставили такую цену, вы там что-то загнули". Не мы загибаем, эта цена сформирована объективными обстоятельствами. Когда у человека не покупают недвижимость, он снижает цену. Когда покупают, пожалуйста.

- Эту 1 тысячу 250 долларов можно разложить на слагаемые?

- На цену квадратного метра очень сильно влияет местонахождение квартиры, количество комнат, чем меньше комнат, тем дороже квадратный метр. Влияет этаж - первый будет дешевле, последний будет менее дешевый, середина - подороже. Планировка также. Квартиры в домах постарше будут стоить дешевле. "Хрущевку" можно купить за тысячу долларов за квадратный метр, можно даже за 960, если это будет пятикомнатная "хрущевка". В то же время, однокомнатная квартира 2010 года будет стоить в районе 1 400 - 1 500 долларов за квадратный метр.

Спрос на дорогие квартиры не исчезает!

- Покупка квартир в Минске выглядит привлекательно для россиян. Насколько заметна эта тенденция: приобретение гражданами России у нас квартир? Можно ли сказать, что они в первую очередь интересуются элитным жильем?

- Мы вообще называем покупателей из России россиянами, но это не москвичи, это не питерцы. Это преимущественно этнические белорусы, которые когда-то уехали, которые служили и где-то остались, у которых пришел пенсионный возраст, и они хотят иметь недвижимость на родине. Вторая категория - это люди, которые имеют совместный бизнес в Беларуси. Чтобы не останавливаться в гостиницах, они покупают недвижимость, потом что она сегодня стала доступной. Но тенденции, чтобы люди вкладывали деньги в недвижимость для сдачи, для получения прибыли - такой тенденции точно нет.

Категория элитного жилья достаточно размыта. Россияне интересуются достаточно хорошими квартирами, с отделкой. Если есть мебель, это также приветствуется. На самом деле, за последнее время квартиры, которые, как мы думали, перестанут продаваться вообще (дорогие с отделкой) - пользуются спросом.

- Если сравнить Беларусь по ценам на жилье с европейскими странами, в какой европейской стране мы живем теперь?

- Наши квартиры стандартных потребительских качеств (даже, может быть, немного лучше) - вообще то жилье, которое у нас продается, не элитное, по цене сопоставимо с социальным жильем в Германии.

- Интересно, что теперь происходит в городах-спутниках с ценами на жилье?

- Например, квартира в Слуцке - двухкомнатная "хрущевка" - всегда стоила, как комната в Минске. Поэтому, когда человек продает комнату в Минске, он может сразу двухкомнатную купить в Слуцке, или однокомнатную и получить еще денег. Наверное, может, единственное, что этот город-спутник будет километров 80-100 от столицы, и скорее всего, там будет жилье не новое.

Арендодатели сегодня уже пытаются повышать цены

- Время сейчас ли думать о улучшении условий жизни? Стоит ли брать кредит на финансирование недвижимости?

- Сегодня лучше взять кредит и выплачивать его постепенно, чем платить арендную плату за квартиру. Конечно, у каждого свои дальновидные планы на жизнь. Если люди хотят жить в собственной недвижимости, то лучше, конечно, покупать. В принципе, кредиты имеют свойство обесцениваться и возвращаются значительно проще.

Сейчас актуальны кредиты для тех, кто имеет свою недвижимость, продает ее, докладывает незначительную часть кредитом и покупает лучшую. Взять кредит на стоимость квартиры могут себе позволить люди, которые зарабатывают большие деньги, которые имеют возможность рассчитываться с банком. Но те, кто хочет улучшить свои условия… В принципе, в любое время эти кредиты помогают решить вопрос, и они не такие страшные для бюджета семьи. Зато люди уже будут жить в новой квартире.

- Ежегодно в августе происходит некоторый рост арендной платы на жилье. Сохранится ли эта тенденция в этом году и повлияет ли на нее то, что уровень доходов все же упал?

- Арендодатели сегодня уже пытаются повышать цены, и они надеются, что кто-то у них все же снимет жилье. Если в начале года снять однокомнатную квартиру стоило 250 долларов, то к середине лета эта цифра опустилась до 200 долларов. А сегодня арендодатели пытаются предлагать более высокие цены. Кому-то повезет, у их снимут… Но я думаю, что многие продолжат искать для себя места для временного проживания, или попробуют снижать арендную ставку у тех, у кого они уже живут.

- Арендодатели не очень хотят входить в положение, в котором оказались остальные люди.

- Да. Как-то мы привыкли все мерять эквивалентом доллара, и никто не задумывается, что для его покупки нужно заработать значительно больше денег.

- По вашему мнению, какая цена справедлива?

- Рынок аренды достаточно быстро все расставит на свои места. Если у человека будет арендатор, который будет платить в валюте, то он будет счастлив. Если у него такого человека не будет, и будут предлагать белорусские рубли – он с удовольствием их примет. Всему свое время. Я думаю, что все же люди, которые занимаются сдачей в аренду, дружат с головой и будут идти навстречу своим клиентам и прибыли.

- Те действия, которые предпринимает для экономической стабилизации власть (например, Указ №346), каким-то образом влияют на рынок недвижимости?

- Это постановление влияет, но незначительно. Та часть людей, которая надеялась получить в кредит недвижимость на вторичном рынке (или на первичном самостоятельно), все же не откажется от этого намерения и станет у нас потенциальными клиентами.

- Очень много говорят о том, что застройщикам теперь тяжело, что сохранить цены тяжело... По вашему мнению, получится ли это сделать?

- Нам сегодня уже первичный рынок добавил клиентов, так как многие побаиваются. Цена квадратного метра даже в белорусских рублях многих пугает, многие не уверены, что застройщик достроит. Но, в принципе, анализируя наши новостройки - ничего не останавливалось. Люфт для понижения возможен в том случае, если застройщику для продолжения строительства срочно нужны деньги. Он может на какой-то период времени снизить цену квадратного метра, продать какое-то количество квартир, получить деньги для продолжения строительства, а потом вернуть цены на уровень рентабельных.