Капремонт дома начинается с разработки проекта. Он путеводитель для строителей и во многом определяет конечный результат. Как рождается этот документ? Подробности - в беседе с заместителем директора по производству РУП "Институт "Белжилпроект" Виктором Воробьевым

 

- Виктор Герасимович, когда и с чего начинается работа над проектом?

- К ней приступают с момента заключения договора между заказчиком (ЖРЭО района) и проектной организацией. Сначала проводится обследование технического состояния строительных конструкций и инженерных систем здания, если необходимо - топографические изыскания на дворовой территории, где будет выполняться комплексное благоустройство. Затем за работу принимаются специалисты архитектурно-строительного, сантехнического, электротехнического, сметного и других отделов. Последний этап - проведение экспертизы проекта.

- Сколько времени требуется на разработку и согласование документации?

- В зависимости от объемов здания. Одно дело обследовать двухэтажный дом и совсем другое - высотку с пятнадцатью подъездами.

К однотипным домам конкретных массовых серий можно применить уже имеющиеся наработки и подготовить проект за 6-7 месяцев. В застройке Минска насчитывается более десяти наиболее популярных серий среди пятиэтажных, девятиэтажных домов. Сегодня наше предприятие по заданию Министерства жилищно-коммунального хозяйства разрабатывает второй проект повторного применения для одной из серий пятиэтажных жилых домов, коих в Минске насчитывается 252. Это позволит сократить сроки проектирования в два раза по сравнению с индивидуальным проектом, над которым можно трудиться целый год.

Бывает, задержки возникают на этапе согласования проекта с другими заинтересованными организациями. Экспертиза должна проходить в течение месяца, но допускается до двух месяцев. Заказчик, конечно, стремится сократить период разработки и уменьшить стоимость проекта, которая сегодня составляет 7-12 процентов от общих затрат на проведение капремонта. Срок разработки учитывается при рассмотрении предложений участников тендерных торгов.

- В проект нередко вносятся изменения. В чем причины?

- Их несколько. Капремонт, как правило, осуществляется в условиях эксплуатации здания без отселения жильцов. Поэтому в ходе предремонтного обследования не всегда удается выявить все дефекты в технических конструкциях квартиры. Например, трудно обнаружить на стене трещину, если нет разрыва обоев. А во время ремонта в результате каких-то действий, вибрации этот дефект выявляется и его нужно устранять. Другой пример - многие жильцы в санузлах прячут трубопроводы за встроенными шкафчиками, закладывают их плиткой и не предоставляют доступ к осмотру. Потом выясняется, что скрытые участки труб нужно менять. Жители не желают, чтобы их комфорт был нарушен ни на этапе подготовки к ремонту, ни во время его, но вместе с тем хотят, чтобы все было сделано. Вот такое противоречие.

Имеются и такие факты: у заказчика возникает потребность в расширении перечня работ, и проектировщики должны это дополнительно предусмотреть. Не исключены профессиональные промахи и со стороны проектных организаций. Большого влияния на сроки проектирования это не оказывает. Специалисты, обеспечивающие проведение авторского надзора, имеют право принимать решения по вносимым корректировкам на месте записью в журнал. Но все равно неприятно - дополнительные хлопоты, трата времени.

- В последние годы при капремонте выполняют тепловую реабилитацию и устанавливают стеклопакеты. Это обязательное требование для проектировщиков?

- К сожалению, практика массового строительства прошлого века не предусматривала мероприятия по энергосбережению. В результате сегодня подавляющее большинство жилых зданий независимо от материала стен нуждается в утеплении. Исключение составляют разве что дома-сталинки с толстой кирпичной кладкой, у которых теплозащита соответствует современным нормам.

Что касается окон, раньше их замена при капремонте предусматривалась не по теплотехническим качествам, а только по физическому износу, если он достигал 60 процентов. Такие случаи были редки. Сегодня замена окон - обязательное требование при капитальном ремонте и тепловой модернизации. Вместо старого окна устанавливается как правило оконный блок с двухкамерным стеклопакетом. По теплотехническим характеристикам он в 1,5-2 раза лучше двойного остекления. Кроме того, эстетично, удобно в эксплуатации.

- Какие новые задачи диктует XXI век?

- Растущая автомобилизация вынуждает в проекте благоустройства двора максимально изыскивать территории для гостевой стоянки либо хранения отдельных автомобилей. При этом необходимо соблюдать экологические требования, не забывать об эстетическом оформлении. Во дворах обязательно предусматривается расширение проездов с 3,5 до 5 метров. Это сопряжено со сносом старых деревьев, и жильцы реагируют по-разному. Бывает, жители двух домов с общей дворовой территорией высказывают разные пожелания. Мы согласовываем с жильцами предварительные проектные решения и стараемся максимально учитывать их мнение. Но определенных трений все же не избежать.

Жизнь выдвигает и другие требования. В городе реализуется программа по созданию безбарьерной среды. В этой связи в проекте предусматривается устройство пандусов и малоскользящих поверхностей при входах в подъезды, пониженных бортов тротуаров. Для удобства лиц с ослабленным зрением - окрашивание контрастными цветами первой и последней ступеней крыльца. Кроме того, сейчас находимся в поиске рационального решения установки световых сигналов для обозначения входов в подъезды.

Без отчислений?

Товарищества собственников создаются, как правило, в новых домах. А посему жильцы предпочитают не думать о далекой перспективе капремонта.

- На общем собрании члены товарищества собственников решают, аккумулировать на своем расчетном счету деньги на капремонт согласно установленным тарифам или нет, - комментирует заместитель генерального директора ГО "Минское городское жилищное хозяйство" Светлана Степанова. - И в большинстве случаев отказываются от данной статьи расходов. С одной стороны, это противоречит действующему законодательству, с другой - никто не имеет права вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность товарищества собственников как юридического лица. В новом Жилищном кодексе предполагается урегулировать этот вопрос вплоть до привлечения к административной ответственности за уклонение от отчислений на капремонт.

Распространенный аргумент: через 25, 30 или 40 лет эти средства могут обесцениться. На это администрации районов предлагают товариществам придерживаться существующего порядка проведения капремонта и перечислять средства на специальные счета администрации или ЖРЭО. Тогда их деньги будут использоваться для проведения работ в домах согласно графику, а когда подойдут сроки капремонта в доме товарищества, его гарантированно выполнят. Но от этого предложения отказываются даже те товарищества, которые производят отчисления. Дело в том, что они аккумулируют средства на депозитном счету, а проценты используют на свою уставную деятельность: покрытие расходов, премирование работников и так далее. Или присоединяют проценты к общей сумме.

А вот вариант с кредитом на капремонт, по-моему, не выход. Отдавать его придется детям и внукам, некоторые семьи, возможно, поменяют место жительства. Да и срок возврата кредита на несколько десятилетий не растянешь.